Projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian w przepisach, które mają wejść w życie jeszcze w tym roku. Pomysł jest oprotestowywany z różnych powodów, mówi się o zamachu na samorząd a konsultacje publiczne wywołują falę sprzeciwów. Czego dotyczy dokument i dlaczego budzi tyle kontrowersji? Co się kryje za sformułowaniem „lex deweloper” i czy słusznie się go używa?
Jakie zmiany wprowadza specustawa?
Przede wszystkim pierwszą i najważniejszą zmianą, jaką wprowadza specustawa, jest skrócenie czasu, który poprzedza uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w tych sytuacjach, w których miejsce planowanej lokalizacji nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Bez wprowadzenia nowych przepisów procedura jest taka: jeśli wybrana przez inwestora działka budowlana jest objęta takim planem – wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę i zwykle po dwóch miesiącach można rozpocząć prace. Sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana (co czyni projekt inwestycji mniej korzystnym), jeśli takiego planu nie ma. Wówczas rozpoczęcie budowy może przesunąć się w czasie nawet o kilka lat, ponieważ trzeba najpierw zadbać o otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy. Już ta pierwsza przeszkoda może sprawić, że pomysł budowania w danym miejscu przestaje być opłacalny dla dewelopera, bo choć ustawa na wydanie decyzji wyznacza termin mniejszy niż sześćdziesiąt dni – w praktyce procedura może potrwać nawet rok. I wcale nie jest to najgorszy scenariusz – jeśli bowiem działka ma charakter rolny lub posiada status działki przemysłowej – pierwszym wymaganiem, jakie wynika z przepisów – jest zmiana przeznaczenia gruntu. Jest to proces długi, skomplikowany i wymagający zdobycia mnóstwa dokumentów – w konsekwencji rozpoczęcie budowy odwleka się o kolejnych nawet kilka lat. Po wejściu w życie specustawy inwestor mógłby ominąć te czasochłonne procedury. W myśl nowych przepisów wszystkie te dokumenty nie będą potrzebne a pozwolenie na budowę będzie wydawane przez radę gminy. Wystarczy uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowana w ciągu 60 dni, a ostateczna decyzja ma być poprzedzona konsultacjami społecznymi. Aby spełnienie tego warunku było możliwe – osoba, stojąca na czele miasta (wójt, burmistrz lub prezydent), musi umieścić wszelkie informacje i niezbędne dokumenty w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na zgłaszanie swoich zastrzeżeń do projektu.
Pierwsza wersja ustawy – dlaczego została odrzucona?
Pierwotny plan zakładał, że projekt budowy dewelopera, który zdecydował się na skorzystanie z zapisów specustawy, nie musi być zgodny z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekty spełniające wymagania specustawy byłyby także realizowane z pominięciem planu zagospodarowania przestrzennego i bez względu na jego brak. Protesty, jakie ta propozycja wywołała wśród urbanistów i samorządy – wymusiły naniesienie poprawek. Czy nowa wersja jest lepsza i może liczyć na poparcie? Przede wszystkim zachowano zapisy z pierwotnego projektu ale dodano nowe. Mianowicie realizować można inwestycje spełniające warunki określone specustawą z pominięciem kwestii planu zagospodarowania przestrzennego ale pojawiły się nowe wymogi. Projekt musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warto w tym miejscu wspomnieć, że obecne przepisy dopuszczają powstawanie inwestycji sprzecznych z założeniami studium jeśli dla wybranych działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku korzystania z możliwości realizacji inwestycji zgodnie z założeniami specustawy – taka możliwość znika.
Specustawa – nowe warunki dotyczące inwestycji mieszkaniowych
Korzystanie z zapisów specustawy jest dobrowolne – nie trzeba wybierać tej ścieżki prawnej przy prowadzeniu inwestycji choć w wielu przypadkach jest to znaczne ułatwienie dla dewelopera. Jednak przepisy zakładają nowe definicje i stawiają inne niż dotąd wymagania projektom inwestorów.
- Definicja inwestycji mieszkaniowej
Według zapisów specustawy inwestycja mieszkaniowa to prace budowlane obejmujące przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, której konsekwencją jest powstanie lokali mieszkalnych o określonej ilości i przeznaczeniu.
- Wymagana ilość lokali i ich przeznaczenie
W efekcie prowadzonych prac budowlanych powinno powstać minimum 25 mieszkań w przypadku inwestycji wielorodzinnych – lub przynajmniej 10 budynków jednorodzinnych. Funkcję mieszkalną musi ferować minimum 80% realizacji. Na pozostałej części dopuszcza się powstanie lokali handlowych czy usługowych jednak tylko ich przeznaczenie może ulegać zmianie – część mieszkalna powinna zachować swoją funkcję w zaprojektowanej przestrzeni.
- Wymagane dokumenty dodatkowe
Aby złożyć konieczny wniosek, rozpoczynający procedurę realizacji projektu należy dołączyć do niego odpowiednie dokumenty, z których wynikać mają między innymi granice terenu, planowana powierzchnia mieszkalna, ilość lokali, niezbędne zmiany, które trzeba przeprowadzić w uzbrojeniu terenu oraz charakterystykę budynku.
- Warunki, jakie musi spełniać teren pod budowę
Mimo możliwości wybrania lokalizacji spośród gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę w szukaniu lokalizacji dla budownictwa mieszkalnego – wybrany teren musi spełniać szereg warunków. Przede wszystkim – wbrew powszechnym obawom – nie można otrzymać pozwolenia na budowę domów ani mieszkań w szczerym polu. Wytypowany obszar musi bezwzględnie posiadać dostęp do drogi publicznej – a więc nie może być od niej oddalony jeśli nie posiada drogi wewnętrznej o minimalnej szerokości sześciu metrów. Teren musi także być uzbrojony lub posiadać możliwość podłączenia do sieci elektroenergetycznej, kanalizacji i wodociągów. Jeśli miasto, w którym zlokalizowana ma być inwestycja przekracza ilość 100 000 mieszkańców – odległość od przystanka komunikacji miejskiej nie może przekraczać 500m. Określono także maksymalną odległość do szkoły – w dużych miastach (powyżej 100 000 mieszkańców) jest to 1500m. Taki sam zapis dotyczy przedszkoli.
- Dopuszczalna wysokość budynków realizowanych według przepisów specustawy
Nowe prawo określa także maksymalną wysokość budynków wchodzących w skład inwestycji realizowanej zgodnie ze standardami zawartymi w specustawie. Nie każdy bowiem projekt nadaje się do realizacji według tych przepisów – nawet jeśli spełnia wszystkie wymagania. Mianowicie w miastach, w których ilość mieszkańców przekracza 100 000 – budynki wielorodzinne nie mogą być wyższe niż 14 pięter. Od tej zasady jest jednak wyjątek – jeśli na terenie planowanej budowy istnieją inne, wyższe budynki i są usytuowane w odległości mniejszej niż 500m – wówczas nowy budynek może być wyższy ale nie może przekraczać wysokości wyznaczonej przez najwyższy punkt istniejącej zabudowy.
- Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna – konkurs
Ostatnim ważnym wymaganiem jest konieczność ogłoszenia konkursu publicznego na stworzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Z tym obowiązkiem wiąże się powołanie komisji konkursowej wyłaniającej zwycięski projekt. W myśl przepisów specustawy – w pracach komisji mają uczestniczyć członkowie rady gminy, wydający ostateczne pozwolenie na budowę. Ważne jest, że w przypadku takiej drogi wybierania projektu często zwycięstwo nie oznacza jego realizacji – wygranie konkursu nie musi skutkować budową zaproponowanego obiektu. W przypadku konkursu realizowanego zgodnie z założeniami specustawy jest jednak inaczej – przepisy nakładają na radę gminy oraz inwestora obowiązek realizacji zwycięskiej koncepcji.
- Mieszkania dla osób niepełnosprawnych
Ostatnim etapem prac budowlanych jest uzyskanie zgody na ich użytkowanie. Wydaje ją inspektor nadzoru budowlanego pełniący obowiązki na danym terenie. Specustawa uniemożliwia jednak wydanie takiej zgody jeśli określona przepisami minimalna ilość mieszkań w inwestycji nie spełnia wymagań niezbędnych do korzystania z nich przez osoby niepełnosprawne. Wprowadzenie takiego przepisu zmienia obecny kształt obowiązującego obecnie Prawa Budowlanego.
Brak Kodeksu Budowlanego i uwagi dotyczące specustawy
Wprowadzenie specustawy mieszkaniowej spowodowało zatrzymanie prac nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który miał być stworzony przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Prace nad nim rozpoczęto w 2012 roku a ich efektem miało być kompleksowe i trwałe uregulowanie przepisów planistycznych i budowlanych. Plany nie doczekały się jednak oczekiwanej realizacji a specustawa stanowi próbę znalezienia rozwiązania dla części problemów dotyczących tej przestrzeni legislacyjnej. Niestety – zarzuca się jej wiele błędów, głównie w założeniach. Wśród urbanistów panuje przekonanie, że podstawową wadą ustawy jest mylne założenie o braku terenów przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe jako podstawy problemu dostępności mieszkań. Niepokojące jest także wprowadzenie chaosu przestrzennego przez budynki budowane według wymogów specustawy – nie ma możliwości wpłynięcia na linię zabudowy ani konieczności dostosowania projektu do istniejących obiektów. Ustawa może także prowadzić do rażącego naruszenia własności prywatnej – problem dotyczy między innymi prowadzenia linii wodociągowych przez prywatne działki, do czego, także wbrew woli właściciela, inwestor ma prawo. Ponadto wprowadzeniu specustawy zarzuca się doprowadzenie do sprzeczności – ta sama rada gminy, która uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jako dostępny dla mieszkańców jest podstawą podejmowania przez nich decyzji inwestycyjnych (na przykład wybudowania domu przy terenach zielonych) podejmuje również sprzeczną z tym dokumentem uchwałę, w myśl której tereny zielone zamieniają się w mieszkalne budynki wielorodzinne.
Specustawa mieszkaniowa – co dalej?
Specustawa ma wejść w życie na przełomie sierpnia i września. Obowiązywać będzie do końca 2028 roku, a więc przez pełnych dziesięć lat. Ogrom sprzeciwów i fala krytyki pozwala myśleć, że zmieni się jej kształt lub wprowadzony zostanie wyczekiwany kodeks urbanistyczno-budowlany, który raz na zawsze ustali między innymi wszelkie kwestie dotyczące powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych. Pozostaje mieć nadzieję, że następne przepisy wezmą pod uwagę dokładniejsze dane dotyczące powodów utrudnień w dostępności mieszkań a wspomaganie programu „Mieszkanie Plus” nie będzie skutkować powstawaniem kolejnych tymczasowych rozwiązań opartych na błędnych założeniach. Być może doczekamy się także przepisów, które lepiej niż dziś określać będą wymagania jakościowe dotyczące powstających lokali i mieszkańcy nie będą skazani jedynie na dobre ubezpieczenie mieszkaniowe. Polisa jest niezbędna w każdym budynku ale powodem jej podpisywania nie powinna być wątpliwość dotycząca standardów wykonania budynku.
- Październik miesiącem świadomości i profilaktyki raka piersi - 16 października 2020
- Jak działa telemedycyna? - 15 września 2020
- Polisa Nadziei – polisa OC/AC, dzięki której każdy może pomóc - 7 września 2020
